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ACHETER DE L’ANCIEN OU CONSTRUIRE ?

#Idée reçue N°1: Faire construire, c’est plus cher !

S’il est vrai que le prix affiché au M2 peut être à l’avantage de l’acquisition dans l’ancien, la comparaison mérite de prendre en considération 4 points fondamentaux:

1- Les frais de notaires: estimés à 8%, ils sont applicables à la totalité du prix dans l’ancien mais seulement sur le prix du terrain dans le cas d’une construction.

Exemple:

  • Achat d’un bien ancien de 300 000  euros. Les frais de notaire estimés seront de 24 000 euros
  • Achat d’un terrain 100 000 euros + construction 200 000 euros. Les frais de notaire estimés seront de 8 000 euros

Soit une différence particulièrement importante de 16 000 euros en faveur de la construction.

Cette différence est particulièrement impactante pour tous les candidats à la propriété qui disposent d’un apport personnel limité. Elle permet en effet de réduire la quotité de financement bancaire et facilite ainsi l’obtention du crédit indispensable à la réalisation du projet.

2- Les travaux de rénovation : inexistants dans le cas de la construction et cela pour de nombreuses années. Vous bénéficiez par ailleurs de la garantie décennales et de la garantie Dommage-Ouvrage. Ils sont par contre très souvent nécessaires, de suite ou à brève échéance, dans de nombreux biens anciens… Et la facture peut vite devenir lourde.

3- La mise « à votre goût »:  la construction d’une maison individuelle vous permet de bénéficier d’une maison qui répond de suite à vos souhaits. En revanche, rares sont les cas où la décoration, les finitions et l’agencement des maisons anciennes vous correspondent… Peintures, tapisseries, sols, boiseries méritent très souvent une mise à votre goût. Sans compter la cuisine, la salle de bain, voire même les cloisons pour un agencement plus moderne… Là aussi, la facture peut vite monter en flèche.

4- S’il y a bien un sujet sur lequel la construction d’une maison neuve permet des économies importantes, c’est bien celui de la consommation d’énergie : Faire construire vous permet de bénéficier des meilleures normes d’économie d’énergie. Outre l’impact positif sur l’environnement, votre portefeuille appréciera. Jugez-en par vous-même: La Réglementation Thermique 2012 (RT 2012) est une vraie avancée par rapport à la réglementation antérieure. Effectivement, la RT 2012 impose un maximum de 50 kWh/m²/an, soit cinq fois moins que le label BBC de la RT 2005 ! Depuis le 1er janvier 2013, elle est obligatoire pour les projets individuels de construction neuve.

L’avantage de la construction de maisons individuelles en matière d’économie d’énergie et de maîtrise des émissions de gaz à effet de serre se voit renforcé considérablement avec la mise en place prochaine de la RE 2020.

#Idée reçue N°2: Faire construire, c’est plus risqué !

Le risque supporté par le client dépend bien entendu du type de contrat qu’il signe…. Et de son interlocuteur.

3 possibilités s’offrent au client:

  • Le contrat de « marché de travaux ». Il s’agit d’un contrat libre, relevant du code civil qui n’offre pas de protection particulière. Le client s’adresse directement à différentes entreprises de bâtiment représentant autant de corps de métiers indispensables pour construire une maison individuelle.
  • Le contrat dit de « maîtrise d’œuvre » par lequel le client confie à un maître d’œuvre le soin de s’occuper de la conception, de la mise en concurrence des entreprises, de la vérification des devis et in fine de la réalisation de la maison. Le client fait néanmoins appel à plusieurs entreprises et il n’y a pas de protection particulière.

  • Le contrat dit de « Construction de Maison Individuelle » (CCMI) par lequel le constructeur propose une offre globale. C’est lui qui se charge de tout et qui signe en direct les marchés en sous-traitance avec les entreprises de bâtiment. Ce contrat est dit d’ordre public, ce qui signifie que le professionnel constructeur n’a pas d’autre choix que de respecter la réglementation, en l’occurrence la Loi  n° 90-1129 du 19 décembre 1990. Cette Loi offre aux clients des protections particulièrement fortes et efficaces.

         Quelles sont les garanties rattachées au CCMI ?

               – La garantie de livraison à prix et délais convenus : obligatoirement souscrite par le constructeur, elle couvre le client contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, en vous assurant que votre projet de construction sera bien réalisé conformément aux délais indiqués, tout en respectant le prix initialement fixé.

               – La garantie de parfait achèvement: elle court pendant 1 an à compter de la réception des travaux et oblige le professionnel à la reprise de tous les désordres que le client lui signale, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

               – La garantie biennale ou de bon fonctionnement couvre pendant deux ans (à compter de la réception) les dommages qui affectent le fonctionnement des éléments d’équipement dissociables de la construction (exemple : plaques de cuisson, chauffe-eau, appareils de ventilation, etc.) 

               – La garantie décennale couvre les dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement indissociables, le rendent impropre à sa destination. Le professionnel engage sa responsabilité pendant 10 ans (à compter de la réception de l’ouvrage) à l’égard du client mais aussi à l’égard des acquéreurs successifs en cas de revente de l’ouvrage.

               – L’ Assurance Dommages-Ouvrage : Cette assurance, rendue obligatoire, prend en charge le coût des travaux couvert par la garantie décennale sans que le client n’ait rien à débourser et avant toute recherche de responsabilité.

     

    Le Contrat de Construction de Maisons Individuelles permet donc au client de bénéficier de garanties et d’assurances offertes par des organismes extérieurs et qui rendent sûre la réalisation d’un projet de construction de sa résidence principale.

#Idée reçue N°3: Faire construire, c’est plus long !

 

Il est clair que l’acquisition d’un bien déjà construit nécessite un délai plus court que la construction d’une maison. Mais de quels délais parle t-on ?

  • Pour l’acquisition d’un bien existant, le délai moyen de recherche du bien, de signature du compromis, de recherche le cas échéant du financement nécessaire, de lever de toutes les réserves éventuelles pour arriver à à l’acte authentique chez le notaire est de 4 mois. A ce délai, peut se rajouter celui nécessaire aux travaux de rénovation ou de mise au goût du client pour lequel il convient de prévoir 1 à … plusieurs mois.
  • Pour la construction d’une maison, on parle aisément d’un délai supérieur à 12 mois. Voire parfois 18 mois.
  • Mais ces délais peuvent être raccourcis dans les cas où le constructeur est en mesure de proposer le terrain + les plans + permis de construire.

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